Αγορά ακινήτου: πώς καλύπτεται φορολογικά το τίμημα;

Κάθε αγορά ακινήτου δεν αξιολογείται από τη φορολογική διοίκηση μόνο ως συμβολαιογραφική πράξη, αλλά και ως δαπάνη που πρέπει να «δικαιολογείται» από τα εισοδήματα ή την περιουσία του αγοραστή. Το τίμημα, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, ο φόρος μεταβίβασης και οι λοιπές επιβαρύνσεις εντάσσονται στα λεγόμενα τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, και αν δεν καλύπτονται επαρκώς, προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα που φορολογείται ξεχωριστά.

Το τεκμήριο απόκτησης

Όταν κάποιος αγοράζει ακίνητο, η συνολική δαπάνη (τίμημα, φόρος, αμοιβές συμβολαιογράφου και μεσίτη) προστίθεται στα ετήσια τεκμήρια διαβίωσης και απόκτησης περιουσιακών στοιχείων του φορολογούμενου. Αν τα δηλωθέντα εισοδήματα της χρήσης —ή αναλώσεις κεφαλαίου προηγούμενων ετών που έχουν ήδη φορολογηθεί ή απαλλαγεί νόμιμα— δεν επαρκούν για να καλύψουν αυτή τη δαπάνη, η διαφορά φορολογείται ως τεκμαρτό εισόδημα, συχνά με λιγότερο ευνοϊκή μεταχείριση από το πραγματικό εισόδημα.

Πηγές κάλυψης του τιμήματος

Η κάλυψη μπορεί να προέλθει από διάφορες πηγές, καθεμία με τη δική της φορολογική «διαδρομή»: εισοδήματα της ίδιας ή προηγούμενων χρήσεων που έχουν δηλωθεί, τραπεζικό δανεισμό, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου, δωρεά ή γονική παροχή χρηματικού ποσού από τρίτο πρόσωπο, ή ανάλωση κεφαλαίου που έχει σχηματιστεί και τεκμηριωθεί νόμιμα σε παλαιότερα έτη. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι κάθε πηγή πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί με έγγραφα — δηλώσεις φόρου, τραπεζικά αποδεικτικά, συμβόλαια δανείων ή δωρεών — και όχι απλώς να επικαλείται.

Δωρεά ή δάνειο από τρίτο πρόσωπο

Όταν μέρος του τιμήματος προέρχεται από γονέα, συγγενή ή τρίτο πρόσωπο, χρειάζεται σαφής νομικός χαρακτηρισμός της κίνησης: αν πρόκειται για δωρεά, οφείλεται ο αντίστοιχος φόρος δωρεάς πριν ή κατά τη χρήση του ποσού· αν πρόκειται για δάνειο, απαιτείται έγγραφο που να αποδεικνύει τον δανειακό χαρακτήρα, ώστε το ποσό να μη θεωρηθεί άτυπη και αδήλωτη μεταβίβαση περιουσίας.

Σημεία προσοχής πριν την αγορά

• Συγκέντρωση αποδεικτικών για όλες τις πηγές χρηματοδότησης πριν την υπογραφή του συμβολαίου
• Έλεγχος αν υπάρχει επαρκές περιθώριο κάλυψης τεκμηρίων από τα δηλωθέντα εισοδήματα της χρήσης
• Τυπική τεκμηρίωση δανείων ή δωρεών από συγγενείς, ακόμη κι αν πρόκειται για οικογενειακή «βοήθεια»
• Συνεκτίμηση και άλλων τεκμηρίων διαβίωσης (αυτοκίνητο, σκάφος, δίδακτρα) που ενδέχεται να «ανταγωνίζονται» τα ίδια εισοδήματα για κάλυψη

Ο έγκαιρος σχεδιασμός της χρηματοδότησης μιας αγοράς ακινήτου —πριν καν οριστικοποιηθεί το τίμημα— βοηθά να αποφευχθεί η δυσάρεστη έκπληξη ενός τεκμαρτού εισοδήματος που δεν είχε προβλεφθεί κατά τη σύνταξη της ετήσιας φορολογικής δήλωσης.