Ακίνητο στο εξωτερικό: τι δηλώνω στην Ελλάδα;

Πολλοί φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας που αποκτούν ή κατέχουν ακίνητο στο εξωτερικό θεωρούν —λανθασμένα— ότι το θέμα «τακτοποιείται» αποκλειστικά στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Στην πραγματικότητα, όσο κάποιος διατηρεί τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα, έχει υποχρέωση δήλωσης της ακίνητης περιουσίας του σε παγκόσμια βάση, ανεξάρτητα από τη χώρα όπου βρίσκεται αυτή.

Η αρχή του παγκόσμιου εισοδήματος

Όσοι έχουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα φορολογούνται εδώ για το σύνολο του εισοδήματός τους, όπου κι αν αποκτάται. Αυτό σημαίνει ότι η κατοχή, η αγορά, η πώληση αλλά και η εκμίσθωση ενός ακινήτου στο εξωτερικό πρέπει να αποτυπώνονται στην ελληνική φορολογική δήλωση, ακόμη κι αν έχει ήδη καταβληθεί φόρος στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η ύπαρξη συμβάσεων αποφυγής διπλής φορολογίας ανάμεσα στην Ελλάδα και πολλές άλλες χώρες βοηθά να μην πληρωθεί φόρος δύο φορές για το ίδιο εισόδημα, αλλά δεν απαλλάσσει από την υποχρέωση δήλωσης.

Τι πρέπει να δηλώνεται

Πέρα από τυχόν εισόδημα από εκμίσθωση, δηλώνεται και η ίδια η κατοχή του ακινήτου, καθώς στοιχεία ακίνητης περιουσίας στο εξωτερικό συμπεριλαμβάνονται στα σχετικά έντυπα δήλωσης περιουσιακής κατάστασης. Επίσης δηλώνονται η αγορά και η πώληση, καθώς και κάθε κίνηση κεφαλαίων προς και από το εξωτερικό που σχετίζεται με το ακίνητο, δεδομένου ότι αυτές οι κινήσεις παρακολουθούνται και μέσω μηχανισμών ανταλλαγής πληροφοριών ανάμεσα σε φορολογικές αρχές διαφορετικών χωρών.

Ζητήματα που προκύπτουν συχνά

Ένα συνηθισμένο σημείο τριβής είναι η μετατροπή αξιών σε ευρώ και η αντιστοίχιση των κανόνων φορολόγησης της χώρας του ακινήτου με τους ελληνικούς κανόνες, οι οποίοι δεν συμπίπτουν πάντα (π.χ. διαφορετικός τρόπος υπολογισμού εκπιπτόμενων δαπανών σε εισόδημα από ενοίκια). Άλλο συχνό ζήτημα είναι η καθυστερημένη δήλωση ακινήτου που είχε αποκτηθεί πριν αρκετά χρόνια και δεν είχε ποτέ ενσωματωθεί σωστά στην ελληνική δήλωση, κάτι που μπορεί να χρειαστεί διορθωτική κίνηση όταν εντοπιστεί.

Σημεία προσοχής

• Επιβεβαίωση αν υπάρχει σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας με τη συγκεκριμένη χώρα
• Τεκμηρίωση του φόρου που καταβλήθηκε στο εξωτερικό, ώστε να μπορεί να συνυπολογιστεί όπου προβλέπεται
• Δήλωση όχι μόνο του εισοδήματος αλλά και της ίδιας της κατοχής του ακινήτου
• Παρακολούθηση των κινήσεων κεφαλαίων που σχετίζονται με αγορά, συντήρηση ή πώληση

Η διασυνοριακή διάσταση ενός ακινήτου προσθέτει ένα επιπλέον επίπεδο πολυπλοκότητας στη φορολογική εικόνα ενός προσώπου, και η σωστή αποτύπωσή της στην ελληνική δήλωση αποτρέπει ασυμφωνίες που μπορεί να εντοπιστούν πολύ αργότερα μέσω διεθνούς ανταλλαγής στοιχείων.